Roadmap — Hausverwaltungs-Software

Status: ✅ fertig · 🚧 teilweise · 🔜 offen. Reihenfolge grob nach Nutzen/Aufwand.

✅ Fundament (steht)

Stammdaten — Liegenschaften, Gebäude, Einheiten, Eigentümer, Gesellschafter, Mieter, Mietverträge (Filament-Panel /admin).
Zahlungen — Mietzahlungen + Miet-Checkliste (monatlich manuell abhaken, Teilzahlung, Fortschritt).
Betriebs-/Nebenkosten — Erfassung + Abrechnungs-Datensätze (Stammdaten via Seeder).
Instandhaltung — Wartungen und Ticketsystem (Aufgaben, Prioritäten, Reminder-Command, Wiederholung, Sofort-Notification bei Zuweisung).
Dokumente — polymorph; Grundriss-Upload (Stufe 1) je Liegenschaft/Einheit + Beispiel-Seed.
Exposé-Export (PDF) — Einzelobjekt + Portfolio, Renditekennzahlen, Logo + Objektbilder (Dummy).
Nutzer & Rechte — UserResource, Ticket-Zuweisung, Rollen via Filament Shield.

🚧 Angefangen / lückenhaft

Echte E-Mail — Reminder/Notifications brauchen konfiguriertes MAIL_* (sonst nur In-App).
Scheduler — tickets:erinnerungen nur live mit laufendem Cron / schedule:work.
Nebenkostenabrechnung — Datensätze ja, aber keine echte Berechnung/Verteilung auf Einheiten + Mieter-PDF.
Dokument-Resource — globaler DokumentResource hat noch Stub-Felder (rohe Textfelder, kein FileUpload); nur der Grundriss-Tab nutzt echten Upload.
Grundriss — nur Upload; kein Editor, keine 3D-Begehung (Matterport-Einbettung = kleiner nächster Schritt).
Bilder/Logo im Exposé — Platzhalter; echte Objektfotos/Firmenlogo noch nicht angebunden.

🔜 Empfohlen als Nächstes (hoher Nutzen)

Mahnwesen — offene/überfällige Mietzahlungen → Mahnstufen + Mahnschreiben-PDF. Baut direkt auf Miet-Checkliste auf.
Echte Nebenkostenabrechnung — Umlageschlüssel (Fläche/Personen/Verbrauch), Verteilung, Mieter-PDF, Nachzahlung/Guthaben.
Dashboard-Widgets — KPIs: Leerstand, offene Forderungen, fällige Tickets/Wartungen, Vertragsende-Fristen.

🔜 Mietverwaltung-Ausbau

Vertragsfristen — Kündigung/Befristung → automatische Erinnerungen (analog Ticket-Reminder).
Mietanpassungen — Staffel-/Indexmiete, Mieterhöhung mit Historie.
Kautionsverwaltung — Konto, Verzinsung, Rückzahlung.
Zahlungsabgleich — SEPA-Lastschrift-Export + Bank-Import (CAMT/MT940) statt rein manuell.

🔜 Instandhaltung / Tickets

Foto-Anhänge an Tickets (Dokument-morph existiert schon).
Handwerker-Stammdaten + Angebote/Aufträge, Kostenverfolgung.
Wartungspläne — wiederkehrende Pflichtprüfungen zentral (Rauchmelder, Heizung, Aufzug); Ticket-Wiederholung als Basis vorhanden.

🔜 Dokumente & Kommunikation

Serienbrief/Vorlagen — Mietvertrag, Kündigung, Mahnung als PDF generieren (Exposé-Engine wiederverwendbar).
Grundriss Stufe 2/3 — Matterport-/Pano-Link je Einheit (klein) bzw. 2D-Editor (groß).
Verbrauchserfassung — Zählerstände (Strom/Wasser/Heizung) für verbrauchsbasierte Umlage.

🔜 Plattform / Technik

Mieter-/Eigentümer-Portal — zweites Filament-Panel, eingeschränkte Sicht (Zahlungen, Dokumente, Tickets melden).
Audit-Log — Aktivitätsverlauf wer/was/wann.
Buchhaltungs-Export — DATEV / CSV.
CI + Test-Coverage ausbauen.

⚠️ Tech-Debt (sollte mitlaufen)

Auto-generierte Resource-Bugs beheben: DokumentForm/WartungForm titel->tel(), MietzahlungsTable zeigt mietvertrag.id statt sinnvoller Labels, dokumentierbar als rohe Textfelder.
Smoke-Test rot — seit Shield liefern Resources 403 (Test-User ohne Rolle); Test auf Shield-Setup anpassen.
Shield-Rollen feinschleifen (Sachbearbeiter vs. Admin, Grundriss-/Exposé-Permissions).

Hausverwaltungs-Software

Verwaltungssoftware für eine hausverwaltende Gesellschaft. Bildet Liegenschaften, Gebäude, Einheiten, Mieter, Mietverträge, Zahlungen, Betriebs- und Nebenkosten, Wartungen, Tickets und Dokumente ab.

Reine interne Admin-Anwendung über ein einziges Filament-Panel unter /admin — kein öffentliches Frontend, keine API.

Tech-Stack

PHP 8.4 · Laravel 13
Filament 5 (Admin-Panel, Livewire 4 / Alpine.js / Tailwind 4)
Autorisierung: Filament Shield (bezhansalleh/filament-shield) + spatie/laravel-permission
PDF: barryvdh/laravel-dompdf (Exposés, Abrechnungen)
Build: Vite 8 · Tests: PHPUnit 12
DB: standardmäßig SQLite (.env anpassbar)

Setup

composer run setup        # composer install, .env, key:generate, migrate, npm build
php artisan migrate:fresh --seed   # DB neu aufbauen inkl. Demo-Bestand

Anwendung wird lokal über Laravel Herd unter https://hausverwaltungs-software.test ausgeliefert.

Entwicklung

composer run dev          # Server + Queue + Pail-Logs + Vite parallel
npm run build             # Frontend-Assets (bei „Vite manifest"-Fehler)

Tests

php artisan test --compact                         # alle Tests
php artisan test --compact tests/Feature/AdminPanelSmokeTest.php   # eine Datei
php artisan test --compact --filter=test_login_page_loads          # ein Test

AdminPanelSmokeTest iteriert alle registrierten Filament-Resources und prüft, dass Index- und Create-Seiten HTTP 200 liefern. Nach Anlegen/Ändern einer Resource zuerst laufen lassen.

Codestil

vendor/bin/pint --dirty --format agent   # Formatierung geänderter PHP-Dateien (vor Abschluss pflicht)

Domänenmodell

Tabellen, Models und Beziehungen sind durchgängig deutsch benannt. Jedes Model setzt explizit protected $table (z. B. liegenschaften, gebaeude, einheiten, mietvertraege).

Hierarchie:

Liegenschaft (Grundstück) → Gebäude, Einheiten, Betriebskosten, Wartungen
Gebaeude → gehört zu Liegenschaft, hat Einheiten
Einheit (Wohnung/Gewerbe) → gehört zu Liegenschaft, Gebäude, Eigentümer; hat Mietverträge
Mietvertrag → gehört zu Einheit; viele Mieter (Pivot mieter_mietvertrag); Mietzahlungen, Nebenkostenabrechnungen
Mieter → viele Mietverträge
Eigentuemer → viele Einheiten
Gesellschafter → Anteilseigner der Verwaltung (eigenständige Stammdaten)
Betriebskosten → gehört zu Liegenschaft + Betriebskostenart
Nebenkostenabrechnung → gehört zu Mietvertrag
Wartung, Ticket → operative Vorgänge je Liegenschaft/Einheit
Dokument → polymorph an Liegenschaft, Einheit, Mietvertrag, Mieter

Status (z. B. Vertrag 'aktiv') wird als String gespeichert — keine Enums.

Rollen & Rechte

Vier Rollen via RoleSeeder, Permissions im Schema Aktion:Entity (z. B. Create:Liegenschaft):

Rolle	Rechte
Administrator	super_admin, Gate-Bypass über alles
Verwalter	volle Domain-CRUD, kein User-/Rollen-Management
Buchhaltung	Finanzdaten voll, Rest lesend
Nur-Lesen	nur View

Rollenverwaltung unter /admin/shield/roles. Nach neuer Resource php artisan shield:generate --all ausführen.

Projektstruktur

Resources folgen dem Filament-v5-Split: Resource.php + Schemas/<Name>Form.php + Tables/<Name>Table.php + Pages/
Panel-Konfiguration: app/Providers/Filament/AdminPanelProvider.php
Policies: app/Policies/
Seeder: DatabaseSeeder → BetriebskostenartSeeder (Referenzdaten) + DemoDataSeeder (Demo-Bestand)